La compra de una vivienda de protección oficial puede suponer una oportunidad para que personas jóvenes (y no tan jóvenes) puedan acceder a su primera vivienda en propiedad.
Pero el tiempo pasa, y las circunstancias familiares y/o profesionales cambian, haciendo que dicha vivienda ya no se adapte a nuestras necesidades. Ello implica que los propietarios busquen otras alternativas, como una nueva vivienda en la que residir, abandonando la citada Vivienda de Protección Oficial.
Para ello, existe la descalificación de la vivienda.
No seguirlos podría suponer ser objeto de un procedimiento de inspección, que para Galicia el organismo competente es el Instituto Galego de Vivenda e Solo, dependiente de la Xunta de Galicia, pudiendo culminar con sanciones cuantiosas para los propietarios.
En la zona del Baixo Miño actualmente solo existen este tipo de viviendas en O Rosal y Tui, siendo estas viviendas de promoción pública.
La pretensión de este artículo es analizar el procedimiento de inspección para este tipo de vivienda y las consecuencias de no cumplir con las obligaciones adquiridas mediante el régimen de protección establecido.
Clases de viviendas protegidas
En Galicia existen dos tipos de viviendas protegidas:
- Las Viviendas de Promoción Pública (VPP).
- Las Viviendas de Protección Autonómica (VPA).
En este artículo nos centraremos en las primeras, encontrándose reguladas las mismas en la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. Puede consultarse dicho texto legal aquí.
Obligaciones de los propietarios de las Viviendas de Promoción Pública
Es de recibo recordar que la protección de este tipo de viviendas es de TREINTA años.
El régimen de protección de las viviendas protegidas de promoción pública, así como el de las viviendas protegidas de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público, tendrá una duración de treinta años desde la fecha de su calificación definitiva.
Durante dicho lapso temporal, dicha vivienda tendrá que ser el domicilio habitual y permanente del propietario, no pudiendo arrendarse, todo ello sin perjuicio de la autorización permanente.
Las situaciones citadas anteriormente son las infracciones más habituales que realizando los propietarios de este tipo de propiedad protegida.
Las viviendas protegidas, durante la vigencia de su régimen jurídico previsto en la presente ley y en su normativa de desarrollo, deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de las personas adquirentes, adjudicatarias, promotoras individuales para uso propio o de las arrendatarias, en caso de que se promuevan para alquiler, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o a cualquier otro uso, salvo en los casos previstos en la presente ley. No perderán tal carácter por el hecho de que se ejerza o desarrolle en ellas una profesión o un oficio compatible con el uso residencial y siempre que se cuente con la autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Dicha autorización no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa vigente.
Para el caso de que no fuese vivienda habitual de los propietarios, la sanción podría llegar hasta los 30.000 euros.
o) No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente, o mantenerla deshabitada sin causa justificada durante un plazo superior a seis meses.
Si además se procediera a la cesión de la misma o se obtuvieran rendimientos sobre la misma mediante el arrendamiento, la sanción podría ser de 600.000 euros.
En relación con las viviendas de promoción pública, el subarrendamiento, de modo oculto o manifiesto, o la cesión de la totalidad o de parte de la vivienda adjudicada.
El procedimiento de inspección del IGVS
De forma rutinaria, ante la menor sospecha o mediando denuncia de que un propietario de este tipo de vivienda no este cumpliendo con las obligaciones establecidas al acceder a las mismas, podría ser objeto de una inspección.
Dicho trámite consiste en que dos agentes adscritos al Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) se personan en la propiedad a fin de averiguar si la misma es vivienda habitual y permanente del propietario.
Para ello es habitual que se fijen en detalles tales como:
- Nombres de las personas que figuran en el buzón, así como el estado del mismo (el hecho de contener numerosas cartas y/o propaganda podría ser un indicio de que no es residencia habitual).
- Si las persianas se encuentran bajadas.
- Llamar a la puerta del inmueble e identificar a quien les abre con una breve entrevista.
- Acudir al padrón municipal a fin de identificar a los inquilinos de dicha propiedad.
En caso de duda también podrían solicitar a los propietarios que acrediten, de forma previa a un expediente sancionador, si residen de forma habitual y permanente en la vivienda mediante:
- Facturas que acrediten la existencia de consumos de suministros en la vivienda.
- Pago de impuestos y tasas.
De dicha inspección los agentes de este organismo levantarán un acta con las actuaciones realizadas.
Respecto a las potestades que tienen los inspectores, son las siguientes:
Artículo 102. Información y colaboración.
1. Las administraciones públicas y las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, estarán obligadas a proporcionar a los agentes inspectores los datos, informes, antecedentes y justificantes que les fuesen solicitados por estos en el ejercicio de su función para verificar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la presente ley y en su normativa de desarrollo, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos de carácter personal.
2. Las administraciones municipales aportarán los datos relativos al empadronamiento, al certificado de convivencia, o cualquier otro que resulte necesario para la investigación de presuntas infracciones, así como para la indagación del grado de ocupación de las viviendas en los respectivos términos municipales.
3. Las compañías suministradoras de los servicios de agua, energía eléctrica, gas y cualquier otro servicio de suministro, cuando sean requeridas, le facilitarán al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo los datos de los consumos de los edificios y viviendas, así como los relativos a las fianzas de los contratos de suministro firmados.
4. Las empresas, sociedades y agencias dedicadas a la compraventa de bienes inmuebles o a la gestión de arrendamientos proporcionarán al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, cuando sean requeridas, los datos relativos a las condiciones de la transmisión o del alquiler de las viviendas protegidas.
5. La aportación de los datos a que se refieren los apartados anteriores no requerirá el consentimiento de las personas titulares.
6. Las personas adjudicatarias de las viviendas de promoción pública tendrán la obligación de permitir la entrada a la vivienda al personal inspector de vivienda para verificar el estado de conservación de estas y el cumplimiento de las obligaciones inherentes a su condición de personas adjudicatarias.
Si la administración competente observara indicios de irregularidad, se incoaría un
Procedimiento sancionador en materia de Vivienda de Protección Pública por el Instituto Galego de Vivenda e Solo
Notificación del acuerdo de incoación
El procedimiento sancionador da comienzo con la notificación de incoación del expediente sancionador, mediante el cual se pone en conocimiento del propietario los aspectos recogidos en el acta por parte de los inspectores, las infracciones administrativas en las que se podría haberse incurrido, así como las sanciones correspondientes a tales infracciones, teniendo el supuesto infractor varias alternativas:
Reconocer voluntariamente la responsabilidad
En caso de reconocer la responsabilidad de la infracción cometida, podría darse por terminado el expediente sancionador imponiéndose la sanción correspondiente.
Dicho reconocimiento tiene como incentivo una reducción del 20% de la sanción.
Pagar previamente a la resolución del procedimiento
Si además de reconocer la responsabilidad, procediera al pago de la sanción en cualquier momento anterior a la resolución del procedimiento, podría aplicarse otra reducción del 20% del importe de la sanción, siendo dicha reducción acumulable con la anteriormente expuesta.
Artículo 85. Terminación en los procedimientos sancionadores.
1. Iniciado un procedimiento sancionador, si el infractor reconoce su responsabilidad, se podrá resolver el procedimiento con la imposición de la sanción que proceda.
2. Cuando la sanción tenga únicamente carácter pecuniario o bien quepa imponer una sanción pecuniaria y otra de carácter no pecuniario pero se ha justificado la improcedencia de la segunda, el pago voluntario por el presunto responsable, en cualquier momento anterior a la resolución, implicará la terminación del procedimiento, salvo en lo relativo a la reposición de la situación alterada o a la determinación de la indemnización por los daños y perjuicios causados por la comisión de la infracción.
3. En ambos casos, cuando la sanción tenga únicamente carácter pecuniario, el órgano competente para resolver el procedimiento aplicará reducciones de, al menos, el 20 % sobre el importe de la sanción propuesta, siendo éstos acumulables entre sí. Las citadas reducciones, deberán estar determinadas en la notificación de iniciación del procedimiento y su efectividad estará condicionada al desistimiento o renuncia de cualquier acción o recurso en vía administrativa contra la sanción.
Realización de alegaciones
La persona inspeccionada podrá realizar alegaciones exponiendo aquellas razones que a su opinión considere relevantes para la causa, así como proponer todas aquellas pruebas que entienda que puedan ser beneficiosas para su defensa y indicar la existencia de defectos en la tramitación del procedimiento.
Los interesados podrán, en cualquier momento del procedimiento anterior al trámite de audiencia, aducir alegaciones y aportar documentos u otros elementos de juicio.
Unos y otros serán tenidos en cuenta por el órgano competente al redactar la correspondiente propuesta de resolución.
La práctica de la prueba
En caso de que se haya propuesto algún medio de prueba por parte del interesado, o de oficio por parte del IGVS, y de forma previa a la propuesta de resolución, se llevarán a cabo aquellas pruebas admitidas.
Artículo 77. Medios y período de prueba.
1. Los hechos relevantes para la decisión de un procedimiento podrán acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en Derecho, cuya valoración se realizará de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
2. Cuando la Administración no tenga por ciertos los hechos alegados por los interesados o la naturaleza del procedimiento lo exija, el instructor del mismo acordará la apertura de un período de prueba por un plazo no superior a treinta días ni inferior a diez, a fin de que puedan practicarse cuantas juzgue pertinentes. Asimismo, cuando lo considere necesario, el instructor, a petición de los interesados, podrá decidir la apertura de un período extraordinario de prueba por un plazo no superior a diez días.
3. El instructor del procedimiento sólo podrá rechazar las pruebas propuestas por los interesados cuando sean manifiestamente improcedentes o innecesarias, mediante resolución motivada.
…
Los medios de prueba y el período de realización de las mismas serán notificadas al interesado.
Artículo 78. Práctica de prueba.
1. La Administración comunicará a los interesados, con antelación suficiente, el inicio de las actuaciones necesarias para la realización de las pruebas que hayan sido admitidas.
2. En la notificación se consignará el lugar, fecha y hora en que se practicará la prueba, con la advertencia, en su caso, de que el interesado puede nombrar técnicos para que le asistan.
3. En los casos en que, a petición del interesado, deban efectuarse pruebas cuya realización implique gastos que no deba soportar la Administración, ésta podrá exigir el anticipo de los mismos, a reserva de la liquidación definitiva, una vez practicada la prueba. La liquidación de los gastos se practicará uniendo los comprobantes que acrediten la realidad y cuantía de los mismos.
Propuesta de resolución
Tras la realización de las pruebas admitidas, se emitirá propuesta de resolución. En la misma se recogerán las actuaciones realizadas, la valoración de las pruebas practicadas, las personas responsables y la sanción propuesta.
En el caso de procedimientos de carácter sancionador, una vez concluida la instrucción del procedimiento, el órgano instructor formulará una propuesta de resolución que deberá ser notificada a los interesados. La propuesta de resolución deberá indicar la puesta de manifiesto del procedimiento y el plazo para formular alegaciones y presentar los documentos e informaciones que se estimen pertinentes.
En la propuesta de resolución se fijarán de forma motivada los hechos que se consideren probados y su exacta calificación jurídica, se determinará la infracción que, en su caso, aquéllos constituyan, la persona o personas responsables y la sanción que se proponga, la valoración de las pruebas practicadas, en especial aquellas que constituyan los fundamentos básicos de la decisión, así como las medidas provisionales que, en su caso, se hubieran adoptado. Cuando la instrucción concluya la inexistencia de infracción o responsabilidad y no se haga uso de la facultad prevista en el apartado primero, la propuesta declarará esa circunstancia.
Ante esta situación el interesado tiene dos opciones
Realizar el pago de la sanción propuesta
Como ya se expuso anteriormente, en caso de procederse al pago de la sanción propuesta previamente a la resolución definitiva, se podría beneficiar el interesado de una reducción del 20% de la sanción correspondiente, así como un 20% extra para el caso de reconocer la responsabilidad.
Realización de alegaciones complementarias
En caso de que el interesado no se encuentre conforme con la propuesta de resolución, podrá formular alegaciones complementarias, exponiendo lo que estime competente y pudiendo acompañar la documentación pertinente.
Artículo 87. Actuaciones complementarias.
Antes de dictar resolución, el órgano competente para resolver podrá decidir, mediante acuerdo motivado, la realización de las actuaciones complementarias indispensables para resolver el procedimiento. No tendrán la consideración de actuaciones complementarias los informes que preceden inmediatamente a la resolución final del procedimiento.
El acuerdo de realización de actuaciones complementarias se notificará a los interesados, concediéndoseles un plazo de siete días para formular las alegaciones que tengan por pertinentes tras la finalización de las mismas. Las actuaciones complementarias deberán practicarse en un plazo no superior a quince días. El plazo para resolver el procedimiento quedará suspendido hasta la terminación de las actuaciones complementarias.
Resolución del procedimiento
Finalmente, y tras los trámites anteriormente expuestos, se emite resolución que pone fin al procedimiento. En la misma se deben contener los siguientes términos:
En el caso de procedimientos de carácter sancionador, además del contenido previsto en los dos artículos anteriores, la resolución incluirá la valoración de las pruebas practicadas, en especial aquellas que constituyan los fundamentos básicos de la decisión, fijarán los hechos y, en su caso, la persona o personas responsables, la infracción o infracciones cometidas y la sanción o sanciones que se imponen, o bien la declaración de no existencia de infracción o responsabilidad.
Contra dicha resolución, en vía administrativa solo cabe recurso de alzada ante el/la conselleir@ de Infraestruturas e Vivenda de la Xunta de Galicia.
