Hace algún tiempo, eran constantes la publicación de artículos y noticias acerca de los desahucios. Por suerte, la ejecución de estos procedimientos tan trágicos ha disminuido con la llegada de la RDL 6/2012, siendo posteriomente ampliadas las medidas recogidas en dicho Real Decreto por la Ley 1/2013.
No obstante, las medidas recogidas en dicho texto solo son aplicables para aquellos casos de impagos de deudas contraídas en escrituras hipotecarias ante entidades bancarias, dejando fuera de dichas protección a los inquilinos de arrendamientos.
A continuación, analizaremos las alternativas más comunes a las que pueden acogerse los deudores hipotecarios que no pueden hacer frente a las deudas contraídas por el impago de su vivienda.
Medidas de protección de los deudores hipotecarios ante los desahucios
Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual
Dicho Código nace en virtud del Real Decreto-Ley 6/2012, que a su vez es ampliado por la Ley 1/2013. El mismo, recoge una serie de medidas para evitar los desahucios, entre los que se encuentran una posible restructuración de la deuda o la dación en pago.
Requisitos
El principal requisito, es que la entidad bancaria con la que se tiene concertado el crédito hipotecario, se encuentre adherida a este código de buenas prácticas. Puede consultar las mismas aquí.
«…el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos…«
Otro de los requisitos, es que el crédito hipotecario debe estar vigente a fecha 11 de marzo de 2012, fecha en la que entra en vigor el Real Decreto-ley 6/2012.
También es necesario, para adherirse a este Código, que dicha solicitud sea presentada con anterioridad al anuncio de subasta del inmueble.
«No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.«
El resto de requisitos dependerán de la unidad familiar, si se encuentra dentro del umbral de exclusión. Para valorar si una unidad familiar se encuentra dentro del umbral de exclusión, se tiene en cuenta tanto la situación familiar como la situación económica.
Límite del IPREM
Respecto a la situación económica, el índice de referencia será el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), el cual se pone en relación con la situación familiar, tal y como se recoge a continuación:
Límite IPREM (2017) en euros | Situación familiar |
22.365,42 |
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29.820,56 |
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37.275,7 |
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Junto con lo anterior, la carga hipotecaria debe de suponer, almenos, entre un 40 y un 50 % de los ingresos de la unidad familiar, en función de su situación familiar.
Situación de especial vulnerabilidad o alteración significativa de las circunstancias.
Además, junto con los requisitos del límite del IPREM señalado anteriormente, también se debe encontrar la situación de vulnerabilidad o, alternativamente, haber incurrido en una alteración significativa de las circunstancias.
Respecto a la alteración significativa de las circunstancias, se produce cuando en los últimos 4 años, la carga que supone el pago el crédito del préstamo hipotecario se incrementa en un 50% sobre los ingresos familiares.
En relación con la situación de especial vulnerabilidad, esta se produce en los siguientes supuestos:
- Se trate de una familia numerosa.
- Que la unidad familiar esté formada por un único progenitor con menores a su cargo.
- Unidad familiar en la que se encuentre un menor de edad.
- Que uno de los miembros de la unidad familiar tenga una incapacidad reconocida superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente.
- Haya sido víctima de violencia de género.
- Que el deudor hipotecario sea mayor de 60 años.
Consecuencias de la solicitud de la adhesión al Código de Buenas Prácticas
Una vez cumplido los requisitos establecidos, siguiendo el Código de Buenas Prácticas, la entidad bancaria deberá ofrecer un plan de reestructuración de la deuda, con medidas tales como, el establecimiento de un periodo de carencia, ampliación del plazo de amortización, reducción del tipo de interés, la inaplicación de la cláusula suelo y la reunificación de las deudas acaecidas.
«Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.3 del citado Real Decreto-ley.«
En caso de que no fuese economicamente factible la utilización de las medidas anteriormente descritas, por suponer una carga demasiado grande para el deudor hipotecario, podría solicitar la aplicación de medidas complementarias.
«En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas…«.
Dentro de las medidas complementarias se encuentran la quita de parte de la deuda.
«Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.«
Finalmente, y para el caso de que resultase inviable las medidas anteriormente citadas, podrá solicitarse la dación en pago como medida substitutiva.
«En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.«
Lo anteriormente expuesto no onsta de que el deudor pueda solicitar el alquiler social de la vivienda durante el plazo máximo de 2 años.
Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
En este aspecto, es especialmente relevante la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En ella se recoge la suspensión de los lanzamientos de viviendas hasta el 16 de junio de 2020, siempre que se cumplan los requisitos recogidos en el apartado «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual«.
Fondo Social de Viviendas en alquiler (Imserso)
Este fondo está conformado por viviendas propiedad de entidades financieras que ponen a disposición de las Administraciones Públicas y otros organismos, a fin de que puedan ser utilizadas como viviendas de alquiler social.
Requisitos
Para poder acceder a este fondo de viviendas, consultables a través de la siguiente web, las familias desahuciadas tienen que cumplir una serie de requisitos, que son los siguientes:
- Se produzca un desahucio por impago de un crédito hipotecario (no habiendose procedido todavía al lanzamiento).
- Que el desahucio se haya producido con posterioridad al 1 de enero de 2008.
- Que ningún miembro de la unidad familiar tenga una vivienda en propiedad.
- En conjunto, la unidad familiar no perciba ingresos superiores en 3 veces al IPREM.
- Que se haya procedido a una dación en pago y se desee realizar un alquiler social sobre dicha vivienda.
- Acreditar una situación de especial vulnerabilidad. Para ello, se tiene que dar uno de los siguientes requisitos:
- Ostentar el título de familia numerosa.
- Unidad familiar formada por uno o dos progenitores y un hij@ menor de edad.
- Alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad reconocida del 33 % o superior, una incapacidad permanente total, o tenga reconocida una situación de dependencia.
- El deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo sin derecho a subsidio.
- Uno de los miembros de la unidad familiar tiene la consideración de víctima de violencia de género.
- Personas en situación de jubilación o prejubilación que hayan asumido en calidad de avalista las deudas de sus descendientes de primer o segundo grado de consanguiniedad.
- Otras situaciones de vulnerabilidad social en las que la perdida de la vivienda suponga una situación de exclusión social.
Condiciones del arrendamiento
En este caso, el arrendamiento será de 2 años, prorrogable por uno más. El alquiler es de 150 – 400 euros, con un límite del 30% sobre la renta neta familiar.