A la hora de instar o tener la pretensión de iniciar un procedimiento de desahucio contra un inquilino que no paga la renta, es importante recordar que tiene derecho a enervar el desahucio al menos una vez durante la duración del contrato. Dicha enervación puede producirse antes del procedimiento o durante el mismo.
Si bien, anteriormente ya hablamos en este blog de las medidas de protección ante los desahucios, tanto a nivel estatal, como autonómico para el caso de Galicia, estas medidas estaban enfocadas a propietarios que se encontraban en situación de inminente desahucio por el impago de su crédito hipotecario. En esta ocasión nos pondremos en la posición del arrendador que se encuentra con que su inquilino no paga o adeuda rentas derivadas de un contrato de alquiler.
El derecho a enervar la acción de desahucio
Nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil recoge la posibilidad de que el inquilino enerve la acción de desahucio por falta de pago. Esto quiere decir que, realizada la acción de desahucio por el arrendador, el arrendatario tiene la posibilidad en única instancia de impedir el desahucio pagando las cantidades que adeudadas. Esto así se recoge en el artículo 22.4 de la citada ley:
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Impedir la enervación de la acción de desahucio durante el procedimiento judicial
No obstante a lo anteriormente expuesto, existe la posibilidad de impedir que el arrendatario tenga dicha posibilidad si ya se ha realizado previamente:
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
¿Cómo impedir la enervación de la acción de desahucio?
Nuestro Alto Tribunal viene estableciendo varios requisitos indispensables para impedir la realización de la enervación, siendo estos:
La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada, siendo estas cantidades vencidas e impagadas.
Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
En este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 558/2015 de 13 octubre:
1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».
Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (RJ 2014, 3472) (rec. 1437/2013 ), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia (JUR 2013, 200461) recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento: «2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: «el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo»».
Lo más habitual y cómodo en estos casos en enviar un burofax al arrendatario requiriendolo en base a lo anteriormente expuesto.
Preguntas frecuentes sobre la posibilidad de impedir la enervación de la acción
A continuación trataremos algunas de las dudas más frecuentes que se les plantean a los arrendadores en estas situaciones.
¿El plazo legalmente previsto de pago 30 días tras el requerimiento fehaciente de pago son días hábiles o naturales?
En el presente caso, al no tratarse de un plazo procesal, se entiende que son 30 días naturales, a contar desde el día siguiente de recepción de la notificación fehaciente.
Sobre dicha controversia, Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª) núm. 515/2017 de 21 noviembre:
Como refiere la doctrina (Marín Castán, «Comentarios a la Ley de Enjuiciamiento Civil), por «actuaciones judiciales» debe entenderse la actividad jurisdiccional del juez o tribunal, y, evidentemente, consideramos que la remisión de un burofax o un requerimiento notarial no es una actuación judicial. Por ello debemos acudir al régimen general del Código Civil, artículo 5, en cuyo cómputo «no se excluyen los días inhábiles».
¿Qué sucede si el arrendatario no recoge el burofax?
Esta es una de las cuestiones más controvertidas. En muchas ocasiones, el arrendatario deudor puede llegar a sospechar de que si recibe un burofax en su domicilio, se trate de un requerimiento de pago, por lo que podría no recogerlo, y entender que no se le ha notificado.
Lo que vienen estableciendo nuestros tribunales es que si se notifica en el domicilio arrendado, o aquel otro que el arrendatario haya señalado como su domicilio a efectos de notificación, una vez pasado el plazo máximo de recogida de la citada notificación fehaciente (generalmente 15 días), es entonces cuando empieza a computar el plazo señalado en el apartado anterior.
En este sentido, entre otras Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 1ª, núm. 712/2016 de 20 octubre:
Se trata de una notificación recepticia, pero cuya recepción no puede dejarse a la mera voluntad del destinatario, de tal forma que negándose a recibirla deje sin contenido el derecho del arrendador.
Como refiere la Sentencia de la AP de Alava, (S.1ª) de 11 de julio de 2013 , «si bien, en principio, como notificación fehaciente pudiera entenderse, únicamente, aquella comunicación que puede demostrarse su existencia y contenido en todo momento, por haberse realizado por un medio que la dota de tal característica, en la práctica judicial se sostiene, así sentencias como la de la Audiencia Provincial de Cantabria de 25 de febrero de 2004 , y nosotros compartimos, que la fehaciencia viene referida no tanto a una exigencia constitutiva del acto sino como mera finalidad de prueba, de forma que si por cualquier medio se acredita el hecho de la notificación habrá de entenderse que ésta se ha producido; no implica la exigencia de intervención notarial o acto de conciliación, bastando con que llegue a su destino por cualquier medio, lo que puede acreditarse por cualquier medio de prueba (incluido las presunciones)…».
Es claro que el burofax es un medio de notificación fehaciente válido y admitido por la generalidad de las sentencias, y que su impugnación tardía, sin más argumento que defectos de forma, que no se corroboran por ningún medio de prueba, no puede sin más servir para privar de validez probatoria al mismo.
Y en el caso, la documental aportada acredita que se intentó su entrega, y que se dejó aviso en el domicilio del demandado el mismo día de su imposición, el 26 de febrero de 2014, para recogerlo en la oficina de correos, sin que lo retirara, tal y como se certifica el 29 de marzo de 2014.
